Hissemi satmak istemiyorum: ortaklığın giderilmesinde aynen bölme mi, satış mı?

Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık duyduğum cümle şudur: "Ben hissemi satmak istemiyorum." Kısa cevap: paydaşlardan biri paylaşma istediğinde, diğerinin satmak istememesi davayı tek başına durdurmaz. Ama kanun satışı ilk yol olarak görmez. Önce malın bölünmesini arar; satış gerekirse de paydaşın kendisi alıcı olabilir.

Halk arasında "hisse" denen şey, kanunun dilinde paydır. Bir taşınmazda payı olan kişiye de paydaş denir.

"Satmak istemiyorum" demek davayı durdurur mu?

Kural olarak durdurmaz; her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Türk Medeni Kanunu m. 698 bu hakkı yalnız iki durumda kısıtlar: paydaşların ortaklığı sürdürmeyi bir hukuki işlemle üstlenmiş olması ya da malın sürekli bir amaca ayrılmış olması. Malda oturuyor olmak ya da maldan ayrılmak istememek, maddenin saydığı durumlar arasında yer almaz.

Paylaşma hakkı sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh, tapu kaydına düşülen ve herkesin görebileceği bir nottur. Kanun ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceğini söyler; bunun hangi durumda kabul edileceği somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; dava, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davanın nasıl açıldığı ayrı bir yazının konusu.

Mahkeme önce malı bölmeyi mi düşünür?

Evet. Türk Medeni Kanunu m. 699'a göre paylaşma iki biçimde olur: malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılıp bedelinin bölüşülmesi. Aynen bölme (eski adıyla aynen taksim), malın kendisinin parçalara ayrılıp her paydaşa bir parça verilmesi demektir.

Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünmesine karar verir. Parçaların değeri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenir. Buna denkleştirme denir.

Satış ikinci sıradadır. Kanunun ifadesiyle, bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur. Bir malın bölünüp bölünemeyeceği her taşınmazın kendi durumuna göre incelenir. Satmak istemeyen paydaş için ilk adım bu yüzden davada aynen bölme istemektir.

Apartmanda daireler ortaklara ayrı ayrı verilebilir mi?

Verilebilir, ama bu hâkimin takdirindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10'a göre kat mülkiyetine elverişli bir taşınmazda ortaklardan biri isterse, hâkim kat mülkiyeti kurulmasına ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı verilmesine karar verebilir. Kat mülkiyeti, binadaki her daire ya da dükkânın ayrı tapusunun olmasıdır. Bağımsız bölüm de o daire ya da dükkândır. Kanun "karar verebilir" der; bu yolu istemek, mutlaka uygulanacağı anlamına gelmez.

Bina zaten kat mülkiyetine ya da kat irtifakına geçmişse durum farklıdır. Kat irtifakı, bina tamamlanmadan arsa üzerinde kurulan ve ileride kat mülkiyetine dönüşen haktır. Kanunun 7. maddesine göre bu durumda binanın tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez. Tek bir bağımsız bölümde birden çok kişinin payı varsa, o bölüm için istenebilir.

Satışa karar verilirse paydaş malı kendisi alabilir mi?

Alabilir. Satışa karar verilirse hâkim satış için bir memur görevlendirir ve satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Paydaş da diğer alıcılar gibi artırmaya katılabilir. Kanun, en yüksek teklifi veren alıcının paydaş olduğu durumu ayrıca düzenlemiştir.

Burada dikkat edilecek nokta ödemedir. Artırmaya katılmak için önceden teminat yatırılır; teminat, teklifin ciddi olduğunu gösteren güvence parasıdır. İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez. Bu alıcı paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Malı almak isteyen paydaşın, teklif vermeden önce bedeli nasıl ödeyeceğini netleştirmesi bu yüzden önemlidir.

Satış yalnız paydaşlar arasında yapılabilir mi?

Genel kuralda bu, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Türk Medeni Kanunu m. 699, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesini bütün paydaşların rızasına bağlar. Paydaşlardan biri karşı çıkarsa artırma herkese açık yapılır.

Mirasla gelen taşınmazlar için Temmuz 2026'da yürürlüğe giren değişiklikle ayrı bir kural getirildi. İcra ve İflas Kanunu m. 114'e göre iki koşul birlikte varsa, ilk artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır:

• Taşınmazın bütün malikleri onu miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
• Mirasçılar dışında hiç kimsenin taşınmazda mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.

Kanun bu ilk artırmayı paydaşların rızasına bağlamaz; koşullar varsa artırma bu şekilde yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Paydaşlardan biri payını miras dışında bir yolla edinmişse, birinci koşulun sağlanıp sağlanmadığı ayrıca değerlendirilir.

Bu artırmada teklifler için alt sınır vardır. Muhammen kıymet, satıştan önce mala biçilen değerdir. Mirasçılar arasındaki birinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü, herkese açık ikinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınmış öncelikli alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu ve buna ek olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

Değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış artırmalarda eski kurallar uygulanmaya devam eder.

Kısaca

• Satmak istememek, tek başına paylaşma davasını durdurmaz. Paylaşmayı kısıtlayan durumlar kanunda sayılıdır.
• Kanun önce aynen bölmeyi öngörür. Satış, bölme uygun görülmezse ya da mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa gündeme gelir.
• Kat mülkiyetine elverişli binada, daireler ortaklara ayrı ayrı verilerek paylaştırma istenebilir.
• Satışta paydaş da alıcı olabilir; bedel süresinde yatırılmazsa teminat ve ceza kuralları ağır sonuç doğurur.
• Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Mirasla gelen ve yalnız mirasçılara ait taşınmazda ise ilk artırma kendiliğinden mirasçılar arasında yapılır.

Uygulamada paydaşların çoğu bu yolları dava başladıktan sonra öğrenir. Hangisinin somut bir taşınmazda işleyeceği ise tapu kaydına, malın niteliğine ve paydaşların payı nasıl edindiğine göre değişir.

Yazı 14 Ekim 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır. Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, yalnızca bilgilendirme amacıyla yayımlanır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.