Ortaklığın giderilmesi davası nedir, nasıl açılır?

Bir taşınmaza birden fazla kişi birlikte sahipse ve içlerinden biri bu birlikteliği bitirmek istiyorsa, izlenen yol ortaklığın giderilmesidir. Eski adıyla izale-i şuyu. Kısa cevap şu: önce arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme malı ya bölerek paylaştırır ya da satıp bedelini paylaştırır.

Ortaklığın giderilmesini kimler isteyebilir?

Paydaşlardan her biri, diğerlerinin rızası aranmadan malın paylaşılmasını isteyebilir. Paydaş, bir malda payı bulunan malik demektir.

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması iki biçimde olur. Paylı mülkiyette her malikin payı bellidir. Elbirliği mülkiyetinde ise belirlenmiş pay yoktur; her ortağın hakkı malın tamamına yayılır. Miras kalan ve henüz paylaşılmamış taşınmaz bu ikinci gruptadır.

Türk Medeni Kanunu m. 698'e göre paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Diğer paydaşların da aynı şeyi istemesi gerekmez. Tek bir paydaşın isteği yolu açar.

Paylaşmayı istemenin sınırları var mı?

Var. Paydaşlar bir sözleşmeyle ortaklığı sürdürmeyi kararlaştırmışsa ya da mal sürekli bir amaca ayrılmışsa paylaşma istenemez.

Paylaşmayı isteme hakkı sözleşmeyle sınırlanabilir, ama bu sınırlama on yıldan uzun olamaz. Taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh, tapu kaydına düşülen ve kaydı inceleyen herkesin görebildiği nottur.

Kanun ayrıca uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemeyeceğini söyler. Hangi zamanın uygun olmadığını kanun tarif etmez. Bu, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Miras kalan mallarda da benzer bir kural var. Mirasçı, sözleşme ya da kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse her zaman paylaşma isteyebilir. Ancak paylaşmanın hemen yapılması malın değerini önemli ölçüde düşürecekse, sulh hâkimi bir mirasçının istemiyle paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet, ortaklığın giderilmesinde arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Dava şartı, yerine getirilmeden davanın görülemeyeceği koşul demektir. Bu kural Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B'de yer alır. Arabulucuya gitmeden açılan dava, başka bir işlem yapılmadan usulden reddedilir.

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro kurulmamış yerlerde başvuru, bu iş için görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Arabulucu başvuruyu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süreyi bir haftaya kadar uzatabilir.

Arabuluculuk bittiğinde arabulucu bir son tutanak düzenler. Son tutanak, arabuluculuğun nasıl sona erdiğini gösteren belgedir. Anlaşma olmazsa dava dilekçesine bu tutanak eklenir. Eklenmezse mahkeme tutanağın sunulması için bir haftalık kesin süre verir. Süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Arabulucuda anlaşma olursa ne olur?

Anlaşma olursa, anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi almak zorunludur. İcra edilebilirlik şerhi, anlaşmanın mahkeme kararı gibi uygulanabilmesi için mahkemenin verdiği onaydır. Bu onay, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanunlardaki sınırlamalar gözetilerek düzenlenir. Mahkeme de şerh verirken yalnızca imzalara bakmaz. Anlaşmanın içeriğini ve taşınmazla ilgili kurallara uyulup uyulmadığını denetler.

Anlaşma taşınmazın devrini içeriyorsa, şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra, ayrıca resmi senet düzenlemeden tescili yapar.

Uygulamada sık gördüğüm yanılgı, arabuluculuğun davaya geçmek için doldurulan bir form sanılmasıdır. Oysa paydaşlar orada anlaşırsa, ortaklık dava açılmadan sona erdirilebilir.

Dava hangi mahkemede açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasına, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4). Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Bu kural bağlayıcıdır; taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez.

Ortaklık birden fazla taşınmazı kapsıyorsa, dava bunlardan birinin bulunduğu yerde hepsi için açılabilir.

Miras kalan taşınmazda ne değişir?

Mirasçılar, miras paylaşılana kadar mirasa elbirliğiyle sahiptir ve mallar üzerinde birlikte işlem yaparlar. Tek bir mirasçı, kendi başına bir taşınmazın belirli bir bölümünü kendisinin sayamaz.

Elbirliği mülkiyeti; malın devri, topluluğun dağılması ya da paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Kanunda aksine hüküm yoksa paylaştırma, paylı mülkiyetteki kurallara göre yapılır. Bu yüzden miras kalan bir taşınmazda da aynı iki yol geçerlidir: bölme ya da satış. Her mirasçı, belirli malların aynen, bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir.

Kimlerin mirasçı olduğunu gösteren belge mirasçılık belgesidir. Halk arasında veraset ilamı da denir. Bu belge sulh mahkemesinden ya da noterden alınır.

Mahkeme malı bölerek mi paylaştırır, satarak mı?

Paydaşlar paylaşmanın biçiminde anlaşamazsa hâkim önce aynen bölmeye bakar. Aynen bölme, malın parçalara ayrılıp her paydaşa bir parça verilmesidir. Parçaların değerleri birbirine denk değilse, eksik kalan parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.

Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, mahkeme açık artırmayla satışa karar verir. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Satış gerektiğinde hâkim bu iş için bir memur görevlendirir. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır.

Bir taşınmazın bölünmeye elverişli olup olmadığı, o taşınmazın kendi durumuna göre değerlendirilir.

Kısaca

• Paydaşlardan her biri paylaşma isteyebilir. Bu hak sözleşmeyle sınırlanabilir, ama on yıldan uzun olamaz.
• Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucu üç hafta içinde süreci sonuçlandırır.
• Anlaşma olursa sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır.
• Anlaşma olmazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
• Hâkim önce aynen bölmeye bakar. Bölme uygun değilse satışa karar verir.

Her taşınmazın tapu kaydı, paydaşları ve durumu farklıdır. Somut bir dosyada hangi yolun izleneceği, bu belgeler üzerinden değerlendirilir.

Yazı 7 Ekim 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır. Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, yalnızca bilgilendirme amacıyla yayımlanır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.